10月底召開的中央金融工作會議明確提出，加快保障性住房等“三大工程”建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。此前在7月24日的中央政治局會議也曾提出，“要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動城中村改造和‘平急兩用’公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”。

近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在接受新華社等媒體專訪時(shí)表示，“三大工程”建設(shè)，是黨中央作出的重大戰(zhàn)略部署，是我國根據(jù)房地產(chǎn)市場新形勢推出的一項(xiàng)重要舉措。目前“三大工程”有關(guān)工作已啟動。中國人民銀行行長潘功勝近日也曾公開表示，人民銀行將為“三大工程”建設(shè)提供中長期低成本資金支持，完善住房租賃金融政策體系，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

作為黨中央一項(xiàng)重大戰(zhàn)略部署，“三大工程”建設(shè)不僅將城市建設(shè)提升到一個(gè)新的高度，也將成為房地產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型的重要抓手和發(fā)展契機(jī)。

“三大工程”加速推進(jìn)

今年以來，有關(guān)“三大工程”部署在高層會議上屢被提及。4月28日，中央政治局會議指出，規(guī)劃建設(shè)保障性住房，在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造及“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；7月24日中央政治局會議再次提出，要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。

高層會議反復(fù)強(qiáng)調(diào)的同時(shí)，相關(guān)頂層設(shè)計(jì)也在不斷完善。保障性住房建設(shè)方面：8月25日國務(wù)院常務(wù)會議審議通過了《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》（簡稱《指導(dǎo)意見》）；9月4日國務(wù)院召開了規(guī)劃建設(shè)保障性住房工作部署電視電話會議，強(qiáng)調(diào)保障性住房要實(shí)施嚴(yán)格封閉管理不得上市交易。目前《指導(dǎo)意見》已經(jīng)下發(fā)到各地，媒體將該指導(dǎo)意見解讀為中國的“新房改”。

城中村改造方面：7月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》。10月12日，住建部發(fā)布消息稱，超大特大城市正積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造，分三類推進(jìn)實(shí)施：一類是符合條件的實(shí)施拆除新建，另一類是開展經(jīng)常性整治提升，第三類是介于兩者之間的實(shí)施拆整結(jié)合。

“平急兩用”基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面：7月14日，國務(wù)院常務(wù)會議審議通過了《關(guān)于積極穩(wěn)步推進(jìn)超大特大城市“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的指導(dǎo)意見》；7月20日，國務(wù)院召開積極穩(wěn)步推進(jìn)超大特大城市“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作部署電視電話會議，要求完善政策體系，健全工作機(jī)制，推動“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)盡快落地見效。

為了推動“三大工程”盡快落地實(shí)施，10月以來，住建部已赴多個(gè)省市調(diào)研“三大工程”落實(shí)情況。

對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展意義深遠(yuǎn)

“三大工程”是我國根據(jù)房地產(chǎn)市場新形勢推出的一項(xiàng)重要舉措。近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)周期性調(diào)整，房地產(chǎn)投資和消費(fèi)持續(xù)不振。國家統(tǒng)計(jì)局11月15日公布的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年1~10月我國房地產(chǎn)開發(fā)投資95922億元，同比下降9.3%；其中，住宅投資72799億元，下降8.8%。商品房銷售面積、銷售額、新開工面積、施工面積等數(shù)據(jù)均持續(xù)下滑。房地產(chǎn)從去年以來已經(jīng)成為制約中國經(jīng)濟(jì)增長的最大拖累。

破解房地產(chǎn)發(fā)展難題，需要構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式，“三大工程”則成為房地產(chǎn)新模式的重要抓手。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，但結(jié)構(gòu)性矛盾突出，特別是保障房建設(shè)始終是房地產(chǎn)發(fā)展的短板。保障性住房提速，不僅可以帶來房地產(chǎn)投資增量，而且滿足了新市民、青年人的住房需求，形成保障與市場化的雙軌制運(yùn)行。倪虹在接受媒體采訪時(shí)表示，規(guī)劃建設(shè)保障性住房，是完善住房制度和供應(yīng)體系、重構(gòu)市場和保障關(guān)系的重大改革。這次改革的重點(diǎn)是拓展配售型保障性住房的新路子，最終是實(shí)現(xiàn)政府保障基本需求、市場滿足多層次住房需求，建立租購并舉的住房制度。

城中村改造，是解決群眾急難愁盼問題的重大民生工程，重點(diǎn)是消除安全風(fēng)險(xiǎn)隱患，改善居住環(huán)境，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，推動城市高質(zhì)量發(fā)展。城中村改造，不僅可以形成新的投資和住房消費(fèi)需求，對房地產(chǎn)市場形成拉動作用，而且還可以與保障性住房建設(shè)形成聯(lián)動，為保障性住房提供土地來源。

“平急兩用”設(shè)施指平時(shí)用作旅游、康養(yǎng)等功能，遇重大公共突發(fā)事件時(shí)可立即轉(zhuǎn)換為應(yīng)急場所的設(shè)施。“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，是統(tǒng)籌發(fā)展與安全、提高城市韌性的重大舉措，關(guān)鍵是“平時(shí)用得著、急時(shí)用得上”。

據(jù)華泰證券測算，目前保障性住房建設(shè)缺口約800萬~1700萬套，預(yù)計(jì)可拉動投資額1.6萬億~4.7萬億元。城中村改造也有望成為推動新模式的抓手，預(yù)測總建安投資將達(dá)到8.81萬億元。“平急兩用”基礎(chǔ)設(shè)施對文旅、醫(yī)療、康養(yǎng)等產(chǎn)業(yè)投資和消費(fèi)也將產(chǎn)生巨大拉動作用。

萬億資金在路上

“三大工程”的落地實(shí)施，最為重要的是資金來源問題。9月25日召開的央行貨幣政策委員會2023年第三季度例會也明確指出，加大對“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造、保障性租賃住房建設(shè)等金融支持力度，推動建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式。不久前國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會強(qiáng)調(diào)，抓好“金融16條”落實(shí)，加大城中村改造、平急兩用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、保障性住房建設(shè)等金融支持。11月8日，央行行長潘功勝公開表示，將為“三大工程”提供中長期低成本資金支持，完善住房租賃金融政策體系，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。從金融監(jiān)管部門頻繁表態(tài)可以看出，作為中央重大戰(zhàn)略部署，“三大工程”的資金問題并非難事。

10月24日，十四屆全國人大常委會第六次會議表決通過了全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于批準(zhǔn)國務(wù)院增發(fā)國債和2023年中央預(yù)算調(diào)整方案的決議，決定在今年四季度增發(fā)2023年國債1萬億元，主要用于災(zāi)后恢復(fù)重建和防災(zāi)減災(zāi)救災(zāi)工作。

財(cái)政部11月15日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月一般公共預(yù)算支出同比增長11.9%，增幅比上月提高6.7個(gè)百分點(diǎn)。今年前10個(gè)月財(cái)政支出完成進(jìn)度達(dá)78.4%，超過過去三年同期水平，隨著1萬億新增國債發(fā)行，未來兩個(gè)月財(cái)政支出將繼續(xù)保持較高強(qiáng)度。未來一段時(shí)間，財(cái)政資金將對“三大工程”形成重要支持。

廣發(fā)證券分析認(rèn)為，從目前信號看，2024 年積極財(cái)政的主線較為明確，即中央加杠桿、地方化風(fēng)險(xiǎn)、整體穩(wěn)增長；同時(shí)，通過廣義財(cái)政配合城中村改造、保障性住房政策 以進(jìn)一步托底總需求。

另外有媒體披露，在城中村改造支持資金方面，除符合條件的城中村改造項(xiàng)目預(yù)計(jì)在明年納入專項(xiàng)債范圍外，銀行融資方面也有望設(shè)立城中村改造專項(xiàng)借款予以支持。

除中央財(cái)政、地方財(cái)政、金融機(jī)構(gòu)的資金支持外，鼓勵和支持社會資本參與是城中村改造重要的資金來源。